Horizontai - Lvivo 59 (buvę Vėtrūnos dvynukai, 11 Kvartalas)

[fredis]

Gerai, kad yra tokių žmonių kurie dalinasi savo mintimis-patirtimi... Dėkui

Man, kaip eiliniui piliečiui NT atrodo, kaip investicija, net į mano vaikų gerovę, kurią jie galės pajamti kai užsilenksiu... O ir pensija, gal bus iš NT

[Valiukas]

PlėtRai tuoj reikės kokį ordiną išskirt už kantrybę aiškinant NT verslo ir ekonomikos subtilybes. Aš tiek kantrybės neturiu

[Analitikas PlėtRa]

O kam statyt NT jei uždirbi 3-5 proc., kai nieko neveikdamas iš indėlio ar obligacijų gali gauti tiek pat ir net daugiau? Tai kas čia gero? Pačių komercinių pastatų gyvavimo ciklas, kaip produkto, yra sąlyginai trumpas, t.y., kaip pastatas jis aišku gali stovėti 100 metų, bet kaip traukos vieta ji gali būti žymiai trumpiau, pastatas sensta, ateina modernesni, pigesni, geresni konkurentai, kurie nutraukia nuomininkus, rezultate reikia renovuotis, o kainą turi mažinti, tai tie 3-5 proc. dėl labai nedidelių pokyčių pastato gyvybingumo labai greit gali persiversti žemiau 0 ašies į neigiamą pusę. Srautinis projektas laikomas tik tuo atveju, jei ketini užsiimti NT vystymu toliau, ir turėdamas srautą, gali drąsiau eiti pas banką finansuotis ant to srauto naują projektą. Srautinis turtas, kuris yra tas stabilus garantas, domina labiausiai NT investicinius fondus, nes tai garantuotos pajamos gan stabilios + vertė, kuri ekonomikos augimo fazėje didėja, bei naudojamas diversifikavimui kokiuose nors alternatyviuose ar pensijų fonduose.

Bet visumoje, jei siekiama aktyviai versle "sukti" pinigus, tai NT projektas turi būti "uždaromas" sąlyginai greitai jį parduodant.

[a_p]

O kodėl pas mus nemąsto, kad pastatas neš pelną ir po 10-20 metų? Pasižiūrėjus į ilgalaikes tendencijas, tai normalu. Pelningumas metinis tebūnie 3-5 proc., bet ir tai gerai. Nekolnojamas turtas, bent jau daugelyje šalių vertinamas, kaip stabilumo garantas, kitur jis labiau vertinamas, net ir už tą patį auksą....

Masto zinoma. Analitikas rase is dar nesenai buvusios "karstines" poziciju, kada pelningiausias verslas buvo pastatyt ir mikliai atsikratyt kol dar neuzsilenke.
Jei rinka normalizuosis, tai tokie trumpalaikiai kulversciai praras savo zavesi. Atitinkamai keisis ir poziuris i rizikos bei pelningumo vertinima.

[fredis]

n metų laikyti nereikia ir net nerekomenduotina. Nebent pastatas skirtas pensijai, kad kapsėtų iš jo vis truputį pinigėlio, arba šiaip kažkam labai patinka runninti nuomos biznį iš idėjos ir malonumo. Riziką reiktų nusimatyti pagal fundamentus max. 5 metai į priekį, ir kol ciklas dar nėra down, nusimest tą ofisyną fondui kokiam nors, gražint skolas ir išsicashint pelną. O spekuliaciniai projektai (aj, turiu pinigų, ekonomika būmina, ofisų reikai, statysiu ir aš, statysiu ir tiek, bus kaip bus, vis tiek išsinuomos viską ir paruodisu) pasmerkti arba nesėkmei arba jei bumo viršūnė ilgelesnė afigienai atsitiktinei sėkmei, kai nusimeti kokiam nesusivokusiam prieš pat krachą aukščiausiom kainom, čia jau verslo uoslės ar gimusio su marškinėliais laimė.

O kodėl pas mus nemąsto, kad pastatas neš pelną ir po 10-20 metų? Pasižiūrėjus į ilgalaikes tendencijas, tai normalu. Pelningumas metinis tebūnie 3-5 proc., bet ir tai gerai. Nekolnojamas turtas, bent jau daugelyje šalių vertinamas, kaip stabilumo garantas, kitur jis labiau vertinamas, net ir už tą patį auksą....

Beje pusiau į temą: Vėtrūna oi kaip stengiasi, siūlo, rodo, įkalbinėja, netgi muša kainas kaip tik gali, kad tik potencialūs nuomininkai užeitų pasižiūrėtų ir aišku išsinuomotų VVU esančias patalpas.

[a_p]

n metų laikyti nereikia ir net nerekomenduotina. Nebent pastatas skirtas pensijai, kad kapsėtų iš jo vis truputį pinigėlio, arba šiaip kažkam labai patinka runninti nuomos biznį iš idėjos ir malonumo. Riziką reiktų nusimatyti pagal fundamentus max. 5 metai į priekį, ir kol ciklas dar nėra down, nusimest tą ofisyną fondui kokiam nors, gražint skolas ir išsicashint pelną.

Projektu rizika nepriklauso nuo to kas ju savininkai (jei neskaiciuot valdymo klaidu).
Kadangi bankai stato ne patys, tai jie negali tiketis, kad dabartinis developeris sugebes tinkamu laiku nusimest pastatyta objekta ir grazinti skolas. Reiskia net ir gerais laikais tenka ivertinti smukimo rizika. Lygiai taip pat blogais laikais reikia ivertinti busimo kilimo tikimybe.

[Analitikas PlėtRa]

n metų laikyti nereikia ir net nerekomenduotina. Nebent pastatas skirtas pensijai, kad kapsėtų iš jo vis truputį pinigėlio, arba šiaip kažkam labai patinka runninti nuomos biznį iš idėjos ir malonumo. Riziką reiktų nusimatyti pagal fundamentus max. 5 metai į priekį, ir kol ciklas dar nėra down, nusimest tą ofisyną fondui kokiam nors, gražint skolas ir išsicashint pelną. O spekuliaciniai projektai (aj, turiu pinigų, ekonomika būmina, ofisų reikai, statysiu ir aš, statysiu ir tiek, bus kaip bus, vis tiek išsinuomos viską ir paruodisu) pasmerkti arba nesėkmei arba jei bumo viršūnė ilgelesnė afigienai atsitiktinei sėkmei, kai nusimeti kokiam nesusivokusiam prieš pat krachą aukščiausiom kainom, čia jau verslo uoslės ar gimusio su marškinėliais laimė.

[a_p]

Na tokia minti kazkur issakiau anksciau. T.y., kad projekta butu galima pradeti dabar ir uzbaigti, kai ekonomika ims kilti pilnu tampu (kazkur 2012 gale). Deja, tam € neduotu bankai, o ir siaip rizika labai didele. Ar daug turejom rimtu investiciniu projektu kokiais 1998-1999? Ne. Tokie dalykai eme rastis 2000-2001. O dabartine krize, atrodo, yra gerokai didesne.

Tikrasis rizikos dydis siuo atveju nei kiek ne didesnis. Mane visada stebina kaip zmones vykdydami ilgalaikius projektus isigudrina remtis trumpalaike rizika.

Statybos yra klasikinis "kiaules ciklo" pavyzdys, todel siandienos situacija rinkoje rizikos neitakoja. Tikraja rizika apibrezia situacija pradedant po poros metu kai pastatas jau stoves ir reikes ieskotis nuomininku beigi N metu i prieki kol paskola bus ismoketa.
Ir visiskai nesvarbu ar siuo metu ekonomika kyla ar krinta. Jei tiket jos cikliskumu, tai statybos ekonomikos pakilimo metu yra zymiai rizikingesnes nei kritimo.

[GM.]

Gal kas žino, kas šio projekto architektai?

[Valiukas]

"Vilniaus verslo uostas" tai apskritai viena didelė afera ten su Registrų centru Tokius projektus ir aš užsimerkęs vystyčiau, jei sklypus nemokamai miesto centre dalintų.

[LBP]

Statė tuos biurus be jokių išankstinių nuomininkų nesukdami galvos.

VVO dar prieš statybas ir net prieš detalų planą buvo siejamas su RC padalinių sukėlimu į vieną vietą.
Labai retai rengiami projektai neturint išankstinių nuomininkų numatytų. Na, nebent tai maži objektai.

[Valiukas]

Statė tuos biurus be jokių išankstinių nuomininkų nesukdami galvos.

Pavyzdžiais prašom.

[deep'as]

Bijau, kad niekada.


Nelabai įsivaizduoju kaip galima pradėti statybas be "investuotojo" O vieno pagrindinio stambaus nuomininko (taip vadinamo - inkarinio nuomininko) visada buvo ieškoma prieš pradedant projektą. Net ir geriausiais laikais bankai prašė išankstinių nuomos sutarčių.

Statė tuos biurus be jokių išankstinių nuomininkų nesukdami galvos.

[a_p]

Paspeliokim
Statybos prasides 2012 gale, o pabaiga bus 2015 vidury. LT ekonomika kils ~5% i metus, o biuru paklausa pamazu augs.

Butu klasikinis neefektyvaus investavimo pavyzdys
Juk jau senoliai sake: ruosk roges vasara

[Valiukas]

Biškį į OT pavarysiu. Sorry
Kada mes tokius skaičius turėsime kaip anksčiau ??

Bijau, kad niekada.

Iš pradžių bus ieškoma investuotojo ar bent jau vieno pagrindinio stambaus nuomininko, o tik paskui pradedamos statybos.

Nelabai įsivaizduoju kaip galima pradėti statybas be "investuotojo" O vieno pagrindinio stambaus nuomininko (taip vadinamo - inkarinio nuomininko) visada buvo ieškoma prieš pradedant projektą. Net ir geriausiais laikais bankai prašė išankstinių nuomos sutarčių.

[deep'as]

Manau, kad daugiau tokie pastatai kaip grybai nebedygs, kuomet statė viską iš eilės tikėdami šviesiu rytojum. Iš pradžių bus ieškoma investuotojo ar bent jau vieno pagrindinio stambaus nuomininko, o tik paskui pradedamos statybos.

[fredis]

Biškį į OT pavarysiu. Sorry
Kada mes tokius skaičius turėsime kaip anksčiau ??

Naujai statomų būstų skaičius 1000 gyventojų Lietuvoje

[Analitikas PlėtRa]

Kai sėjau optimizmą, kad viskas gerai, burbulo nėra ir nenorėkit, kad sprogtų, gyvenkit savo malonumui, tai mane visi puolė kaip žvėrys ir draskė į gabalus, fine, patys norėjot, here I am - evil me. dabar kai konstatuoju realybę - vėl blogai. kada nors lietuviams būna gerai, po perkūnais, ar ne? statistika netinka, melas netinka, tiesa irgi nelabai, nes nemaloni..

Let's face it, John spėlionės atrodo gan realios. Šiandien. taip kad kantrybės laukiantiems "išskirtinio Europoje" pastato, labai apgailestauju, kad mano pranešimai Jums numuša nuotaika, bet kitaip nieko nebus, atlieku šviečiamąją misiją.

[Budulis]

Projektas gražus, o kaip seksis realizuoti - pamatysim.

[music]

Nebūtų Analitikas PlėtRa jei imtų kitaip rašyti

O jei rimtai tai aš su juo visiškai sutinku, kad kad ir kaip geras šis projektas atrodytų, dabar, esant tokiai situacijai jį statyti nėra laiko. Geriausiu atveju mums teks palaukti kokius metelius, kol išvysim buldozerius toj vietoj.

Aš dar pabūsiu kantrus