Būsto kainų burbulas (sprogs ar ne?)

[somis]

Žinau, nes esu artimai susijęs tiek su bankais, tiek su nekilnojamuoju turtu.

Bankų pagrindinė veikla yra investicinė, t.y. jie savo turimas lėšas investuoja į finansinius aktyvus. Tai gali būti NT, skolos popieriai(paskolos), akcijos, obligacijos, ir tt ir pan. Vien iš to galime padaryti išvadą, kad jei pasaulinėse akcijų rinkose prognozuojamas ne toks greitas kilimas, kaip būsto kainų Lietuvoje - bankams vertėtų ne tik neparduoti savo pastatų, o net ir nusipirkti daug naujų. O būtent tie patys bankų ekspertai žada NT brangimą.
Ir tuo labiau, jei miesto centruose, kur įsikūrę bankai, pastatų vertė yra aukštesnė, tai kodėl SEB/VB pastatus pradėjo pardavinėti dar prieš pusmetį, jei galėtų palaukti, ir ilgainiui gauti tikrąją pastatų vertę?

[C5]

O kad vėliau bankai parduos ir savo turimus naujus pastatus - faktas. Kaip jau minėjau - sell ir lease-back modelis - paskutinis verslo mados klyksmas, susijes su veiklos koncentracija ir efektyvumu.

Beje taip padarė AIB bankas, patenkantis į didžiausiųjų Airijoje trejetuką. Nors, kai skelbėsi parduodantis visus savo pastatus, ir į tai neįsigilinus, atrodė, kad banką finansinės bėdos užpuolė

[Analitikas PlėtRa]

Tai net ir nesupratau, cia Somis mano nuomonę palaikė ar ne..

Na, ne esmė. Kažkaip pirmą kartą girdžiu, kad kokie nors bankai investuotų į NT - juk tai labai nelikvidus aktyvas??? Į NT investuoja investiciniai nekilnojamojo turto fondai - REIT's.

Lietuvoje dar nėra faktiškai nei vieno tikrojo investicinio NT fondo (REIT). O bankų valdomas turtas yra jų nuosavybė (ilgalaikis materialus turtas), o ne aktyvai.

Tuo labiau, nei REIT's (su nedidelėm išimtim,kai kalbam apie sklypą daugiabučiams vystyti) nei tuo labiau bankai tikrai neinvestuoja į būsto rinką, nes ji yra daug rizikingesnė, nei komercinio NT, ir juo labiau, bankai neturi jokio tokio panašaus turto.

O vadovaujantis logika, kad kam parduot dabar, jei ryt bus brangiau, tai sandoriai iš viso nevyktų, nes juk infliacinis procesas yra ekonominio augimo pasekmė. Pagal tokį principą vietoj Manheteno dabar vis dar stovėtų indėnų vigvamai.

NT sandoriai pagal savo natūrą vyksta, kai toks turtas reikalingas verslui steigti, ar žmogui gyventi, o kažkam jo jau nebereikia arba nori keisti. tiesiog visuotinio laisvo kapitalo perviršio ir NT ribotos pasiūlos laikais žmonės kai kurie suprato, kad investicijos į NT yra super geros investicijos. Todėl nuo šiol NT yra ir investavimo priemonė, bet labai jau specifinė ir labai nelikvidi.

Gerai, užteks apie tą NT - jau bloga.. Gero ilgo savaitgalio visiems.

[somis]

Tai net ir nesupratau, cia Somis mano nuomonę palaikė ar ne..
...
NT sandoriai pagal savo natūrą vyksta, kai toks turtas reikalingas verslui steigti, ar žmogui gyventi, o kažkam jo jau nebereikia arba nori keisti. tiesiog visuotinio laisvo kapitalo perviršio ir NT ribotos pasiūlos laikais žmonės kai kurie suprato, kad investicijos į NT yra super geros investicijos. Todėl nuo šiol NT yra ir investavimo priemonė, bet labai jau specifinė ir labai nelikvidi.

Gerai, užteks apie tą NT - jau bloga.. Gero ilgo savaitgalio visiems.

Aš išsakiau savo nuomonę, nežiūrėdamas, ar palaikau, ar ne. NT yra gera investicija, tik turtingose valstybėse, kuriose daugėja žmonių - NT kainos atitinkamai gali kilti tiek, kiek kyla atlyginimai, dėl Tavo įvardintos priežasties - žmonėms reikia gyventi. Aha, gero savaitgalio.

[x21]

>..pries metus pirkau buta Kauno senamiestyje ir dabar persivertinau, tai skirtumas 1,5 t./m2...
manau, padidejo...?
Kokia dabar kvadrametro kaina?
As irgi pirkau Kauno senamiestyje - 6kLt/m2..

[c2h5oh]

Aš tai stebiuosi, kaip sugeba lietuviai visur sąmokslo teorijas įžvelgti..

Užmiršau, kas yra pasakęs: "neieškokite sąmokslo ten, kur viską galima paaiškinti kvailumu" (ar kažkaip panašiai).

Žvelgti į komercinio NT rinką gerai tuo, kad visi ten veikiantys subjektai yra daugmaž protingi ir skaičiuojantys.

[vaidaslt]

>..pries metus pirkau buta Kauno senamiestyje ir dabar persivertinau, tai skirtumas 1,5 t./m2...
manau, padidejo...?
Kokia dabar kvadrametro kaina?
As irgi pirkau Kauno senamiestyje - 6kLt/m2..

pries metus pirkau uz 4,4 lt/m2 o si menesi ivertino 5,9 lt/m2

[tagamorezapenerifaketris]

pabandyk pardavinėt, ir matysi kiek realiai vertas, o ne kiek agentai pašneka.

[x21]

>..o ne kiek agentai pašneka..
pas ji, kaip as supratau, ne agentai, o vertintojai ivertino. Jie turi savo formules ir patirti ir neturi asmeninio intereso didinti ar mazinti busto verte... ko negalima pasakyti apie NT agentus, ypac pirkimo/pardavimo stadijoje.

[tadux]

>..o ne kiek agentai pašneka..
pas ji, kaip as supratau, ne agentai, o vertintojai ivertino. Jie turi savo formules ir patirti ir neturi asmeninio intereso didinti ar mazinti busto verte... ko negalima pasakyti apie NT agentus, ypac pirkimo/pardavimo stadijoje.

su vertintoju irgi galima susitart ypac kai jis pats tau ir parduoda

[vaidaslt]

su vertintoju irgi galima susitart ypac kai jis pats tau ir parduoda

nu vertintojai manau uzsiima tiesiogine savo veikla ir jiem nelabai reikia uzsiimti agento darbu ? : )

[vaidaslt]

pabandyk pardavinėt, ir matysi kiek realiai vertas, o ne kiek agentai pašneka.

vertinau ne tam kad parduoti, o kad po pervertinimo pasimti is banko pinigu nes priesingai negu kai kurie manau , kad dar palankus metas pirkti, ka ir darau : )

[x21]

>..dar palankus metas pirkti...
pilnai sutinku... dar galima pirkti... ir geriau netempti gumos, nes kainos tik augs...
o tie kas laukia burbulo sprogimo, taip ir sedes be busto...

[dado1945]

>..dar palankus metas pirkti...
pilnai sutinku... dar galima pirkti... ir geriau netempti gumos, nes kainos tik augs...
o tie kas laukia burbulo sprogimo, taip ir sedes be busto...

Jei turėtumėte patirties NT srityje tiek kiek dabar jums amžiaus tai gal ir paklausyčiau Bent jau argumentuotai šnekėtumėte. Pvz.: su mielu noru išklausyčiau kodėl Price-to-Earning Lietuvoje 10 metų, o ne 5 (pvz. kokioje Britanijoje didesnės paskolos net negausi). Arba kodėl Price-to-Rent 22 metai, o ne tarkim 8? Ekstrapoliuoti 5 metų statistiką yra nesąmonė NT rinkoje, o jūs čia iš 4 mėnesių fantazuojate Gal žinote kažką ko nežinau aš? Su mielu noru išgirsčiau jūsų duomenis...

[tadux]

nu vertintojai manau uzsiima tiesiogine savo veikla ir jiem nelabai reikia uzsiimti agento darbu ? : )

Nezinau ar jiems reikia ar nereikia, bet kai kurie uzsiima.

[sauls]

Jei turėtumėte patirties NT srityje tiek kiek dabar jums amžiaus tai gal ir paklausyčiau Bent jau argumentuotai šnekėtumėte. Pvz.: su mielu noru išklausyčiau kodėl Price-to-Earning Lietuvoje 10 metų, o ne 5 (pvz. kokioje Britanijoje didesnės paskolos net negausi). Arba kodėl Price-to-Rent 22 metai, o ne tarkim 8? Ekstrapoliuoti 5 metų statistiką yra nesąmonė NT rinkoje, o jūs čia iš 4 mėnesių fantazuojate Gal žinote kažką ko nežinau aš? Su mielu noru išgirsčiau jūsų duomenis...

Labai paprasta. Net jei NT kainos kris, tas kritimas bus ne nominalia israiska. Kitaip sakant kazkuriais metais galbut NT Lietuvoje brangs leciau nei infliacija (sakykim infliacija bus 5%, o NT kainu augimas - 2% ). Kitaip sakant nominaliomis kainomis NT brangs 2%, bet realiai - 3% pigs. Visgi, kas ima paskola dabar, o grazins ja jau nuvertejusiais, infliacijos sugrauztais pinigais, vistiek islos. Vienintele priezastis nepirkti NT dabar - labai didelis pinigu poreikis kitiem dalykam ir galimybe, kad po keletos metu uzdirbsi tikrai daug daugiau, t.y. daugiau negu vidutiniskai brangs NT.

Visiems svaigstantiems apie NT kainu kritima turiu priminti dar viena dalyka - jei perkate NT sau, o ne pardavimui, ivertinkit tai, kad net ir nebrangstant paciam butui, jo irengimo kaina neisvengiamai brangs. Jau dabar ji sudaro apie 20% busto vertes ir tikrai nematau priezasciu irengimo kainai nedideti (juk jos didziausia dali sudaro meistru atlyginimai, o atlyginimai Lietuvoje, net ne statybu sektoriuje kasmet kyla virs 10% ), taigi ateityje, net ir nupirkus buta santykinai mazesne realia kaina, jo irengimas vis tiek bus brangesnis nei siandien. Visi kazkaip kalba apie kvadrato kainos kitima per paskutinius metus, taciau nutyli kiek procentu pabrango irengimo darbai (pvz. plyteliu klojimas, glaistymas, dazymas ir t.t.). O cia jau turime visai nebloga 20-25% metini kainu augima per paskutinius 12 menesiu.

[somis]

Turto vertintojai sudaro regresijos lygtį pagal tai, kokiomis kainomis buvo pardavinėjami panašūs butai - pagal pastatymo metus, aukštingumą, kvadratūrą ir tt. Pagal tai ir apsprendžiama Jūsų būsto vertė. Bet vėlgi, ar tas, kas buvo parduoda prieš mėnesį, yra tas pats, už ką parduosite po mėnesio?

Kainos kyla, bent jau Vilniuje, dėl to, kad:
studentai neturi kur nuomotis - ima paskolą, ir gyvena išsimokamame bute.
emigravę lietuviai mato labai gerą investiciją (subjektyviai) į Vilniaus NT. Būtent Vilniaus.
Bankai kol kas siūlo mažas kintamas palūkanas, ir trumpalaikes fiksuotas palūkanas, taigi neaišku, kiek palūkanų iš tavęs paprašys ateityje, bet dėl nedidelių dabartinių palūkanų žmonės linkę skolintis ir pirkti NT gyvenimui.
Taip pat žmonės, kurie gavo išmokas, už atsisakytą dirbamos žemės plotą, linkę apsigyventi sostinėje.

Tačiau vėlgi,
žmonių skaičius, dėl emigracijos, sparčiai mažėja, užtenka supanikuoti kažkuriai NT agentūrai (pigiau pardavinėti NT), kad paklausos nebeliktų (priminsiu, kad paklausa, tai perkamąja galia išreikštas poreikis, t.y. jei žmogus nori buto, bet neturi pinigų - tai nėra paklausa).
Jei žmonės nesugebės protingom kainom nusipirkti gyvenamo būsto - manau, kad jie pradės emigruoti, nes UK lengva gauti socialinį būstą, ten kažkiek padirbus.
Ar žmonės pasitenkins visą gyvenimą dirbti butui, kuris, neaišku, kiek stovės? ar jie nenorės visą gyvenimą taupydami galiausiai gyventi name?
Dabar nuolatos statomi nauji daugiabučiai. Klausimas, ar juos išpirks investuotojai, ar jie nebematys tikslo investuoti, ir tik išaugs pasiūla?

Dar kai kas dėl kainų kilimo/kritimo susijusio su palūkanom.
Nepriklausomai nuo infliacijos Lietuvoje, daugelis paskolas ima EuroBor palūkanom, užtenka tik užaugti palūkanom - ir žmonės pradės nebepirkti būsto, nes jo papraščiausiai neišsimokės.

[deep'as]

Po vasaros ir rudens rinkos apsnūdimo nuo naujų metų žmonės vėl pradėjo masiškai pirkti butus. Taigi kainų kritimo tikrai nematysime, bet ar matysime kilimą?

[dado1945]

Labai paprasta. Net jei NT kainos kris, tas kritimas bus ne nominalia israiska.
...

Tai tik teorija aš klausiu kokių praktinių duomenų žmonės turi, kad darytų tokius teiginius? Kodėl iki šiol nenominalus augimas staiga turėtų tapti nominaliu? Infliacija tai juk panaši +- pastaruoju metu, šioks toks šuolis buvo po nesėkmės su euro įvedimu ir tiek. Tarkime euras paskatino brangimo procesus ir dabar kainų augimas vėl atsistatė arba tuoj atsistatys, jeigu tikėti deep'o informacija, kad žmonės šniūrais už jo durų stovi (deep'ai, nepyk, kad hiperbolizuoju, bet tu taip pat ).

NT rinka yra cikliška (pvz.: http://upload.wikimedia.org/wikipedi...-1975-2006.gif), taigi tik laiko klausimas kada kainos ims važiuoti žemyn visame Rytų Europos regione. Gi nelaikys niekas pinigų įšaldytų betone amžinai - pinigai daro pinigus, o ne betonas... Ir vėlgi vieninteliai mano argumentai P/E ir P/R - t.y. indikatoriai, kad kažkas netvarkoje pas mus

Sakau, argumentai nes visa kita tėra išvedžiojimai. Pvz.: auganti infliacija. P/E ir P/R rodikliuose tai puikiai atsispindės, bet tai jokių būdu nieko nepasako apie būsimus trend'us. Šiaip infliacija yra blogis, o pastaruoju metu kažkaip net populiaru pasidarė šnekėti kaip bus gerai kai infliacija suris buto kainą. O kas jei nesuris?

Va todėl ir klausiu kas čia turi kokios informacijos, kad daro drąsius pareiškimus. Nes tarkime net tokį
http://vz.lt/Default.aspx?link=http:...5-24dfa88e33c0 pranešimą galima labai įvairiai interpretuoti.

irengimo kaina neisvengiamai brangs.

Nujaučiu, kad buto su apdaila ir be apdailos kainų santykis plius minus visada yra pastovus. Negaliu niekaip šio teiginio pagrįsti skaičiais dabar, bet tu taip pat Vilmesta dar didesnį antkainį už apdailą užsidėjus negu tavo paminėti 20%, bet tikrai ne dėl to, kad norėtų parduoti tuos butus su apdaila... Ganėtinai niekinis argumentas IMHO.

[dado1945]

Po vasaros ir rudens rinkos apsnūdimo nuo naujų metų žmonės vėl pradėjo masiškai pirkti butus. Taigi kainų kritimo tikrai nematysime, bet ar matysime kilimą?

masiškai turi skaitinę išraišką? Absoliučią? Santykinę su laikotarpiu nurodomu žodeliu vėl?