Individualių namų kvartalai (Vilnius)

[Gladiator]

Vytenuose patys nesistato

Kas tie Vytenai as nelabai gerai zinau. Tikriausiai koks Bendoreliu atitikmuo. Jei firma state tada aisku savikaina buvo kokie 250K, o iskiso uz 500K. Bet jei viska pats (turiu galvoje ne pats state, bet pats tvarke t.y buvo real estate developerius ) ir kainavo 500K tada visai neaisku.

[Doncikas]

/ Statė ne firma.
O kaina Vytėnuose vyrauja maždaug panaši: http://www.aruodas.lt/filter.php?fna...ch=+Filtruoti+

[Gladiator]

Jo paziurejau tame aruodas.lt kaip atrodo panasios kainos namai Lietuvoje ir USA ir juokinga pasidare.

Namas uz 398 288 USD Lietuvoje:

uz 389 105 USD Lietuvoje:

ir uz 322 650 USD JAV:

uz 344 650 USD JAV:

uz 359 650 USD JAV:

[Edd]

Siaip tai namo kaina labai nuo daug ko priklauso. Kai kada jo isvaizda, bukle, dydis is viso neturi beveik jokios itakos - daznai labai svarbi yra ir jo vieta. O kainos priklauso nuo rinkos, jei niekas nepirktu tu namu, kainos kristu.

[Gladiator]

Siaip tai namo kaina labai nuo daug ko priklauso. Kai kada jo isvaizda, bukle, dydis is viso neturi beveik jokios itakos - daznai labai svarbi yra ir jo vieta. O kainos priklauso nuo rinkos, jei niekas nepirktu tu namu, kainos kristu.

Jo pamirsau parasyti pirmas namas randasi Traku Vokeje antras Kaune. Visi trys namai JAV randasi Tampa Bay, Floridoje. Kuri vieta geresne? Tai ju niekas ir neperka, nauju namu Lietuvoje labai mazai pastatoma. Kai Lietuvoje prades statyti tokios kokybes namus ir uz tokia kaina kaip JAV tai tu lusneliu zinoma niekas nepirks ir ju kainos kris, bet kol kas yra taip kaip yra

[Edd]

Jo pamirsau parasyti pirmas namas randasi Traku Vokeje antras Kaune. Visi trys namai JAV randasi Tampa Bay, Floridoje. Kuri vieta geresne? Tai ju niekas ir neperka, nauju namu Lietuvoje labai mazai pastatoma. Kai Lietuvoje prades statyti tokios kokybes namus ir uz tokia kaina kaip JAV tai tu lusneliu zinoma niekas nepirks ir ju kainos kris, bet kol kas yra taip kaip yra

Jei nepirktu kainos is karto kristu. Juk laisva rinka, niekas tau neliepia pirkti per prievarta, jei tau per brangu - gali nepirkti. O jeigu visi perka, vadinasi jiems nera per brangu. Jei matai tokia bloga situacija - prasau kurk savo imone ir statyk namus bei pardavinek uz daug mazesne kaina - visi pas tave, o ne pas kitus pirks. Taip, kad cia viskas normalu.

[Gladiator]

Jei nepirktu kainos is karto kristu. Juk laisva rinka, niekas tau neliepia pirkti per prievarta, jei tau per brangu - gali nepirkti. O jeigu visi perka, vadinasi jiems nera per brangu. Jei matai tokia bloga situacija - prasau kurk savo imone ir statyk namus bei pardavinek uz daug mazesne kaina - visi pas tave, o ne pas kitus pirks. Taip, kad cia viskas normalu.

Kas perka? Tame ir reikalas, kad niekas neperka. Pernai Vilniaus rajone pastatyta apie 400 indvidualiu namu. 400 namu - 1 milijona gyventoju turinciame regione yra praktiskai nulis. Esi teisus, kad cia labai perspektyvi rinka, tik problema tokia, kad nei vienas zmogus, nes smulki bendrove cia platesnes veiklos neisvystis. Salyginai pigus ten tie namai todel, kad is karto stato po 400 namu. O pas mus po viena arba po kelis, nes didesnem apimtim reikia didelio kapitalo. Situacija turetu pasikeisti keliu metu begyje, kai statybos kompanijos sukaups daugiau kapitalo ir i Lietuva ateis stambios uzsienio statybos kompanijos, tada ir prasides reali konkurencija bei atsiras reali rinka (dabar jos nera!).

[Edd]

Kas perka? Tame ir reikalas, kad niekas neperka. Pernai Vilniaus rajone pastatyta apie 400 indvidualiu namu. 400 namu - 1 milijona gyventoju turinciame regione yra praktiskai nulis.

Tai cia tu pats ir pasakei, kad nera atitinkamos pasiulos - pastato per mazai namu, o pirkeju pakanka. Paklausa virsija pasiula, todel kainos ir yra tokios aukstos. Kai lietuviu kompanijos issiples, arba kaip minejai ateis uzsienio kompanijos ir bus pastatoma tiek, kad butu jau kazkokia konkurencija, tai ir kainos galbut kai kur sumazes.

[Romas]

Kas tie Vytenai as nelabai gerai zinau. Tikriausiai koks Bendoreliu atitikmuo. Jei firma state tada aisku savikaina buvo kokie 250K, o iskiso uz 500K. Bet jei viska pats (turiu galvoje ne pats state, bet pats tvarke t.y buvo real estate developerius ) ir kainavo 500K tada visai neaisku.

Savikaina į m2 - nieko nesako (nebent kaip atskaitos skaičius pardavėjui, kiek pinigų jis uždirbs).
Pilna savikaina susideda iš:
1. Žemės įsigijimo kainos (reikia pasidomėti, ar tai konkretaus 6-15 a sklypelio kaina, ar 20 ha sklypo įsigijimai 10 m. į priekį, paskirstyti tik parduotiems namams)
2. Detaliojo plano, paskirties keitimo (oficialiose sąmatose tai nykstamai mažas dydis, kaip yra iš tikrųjų, gal kas gali papasakoti)
3. Infrastruktūros kaštų (viena iš Bendorėlių "užsilenkimo" priežasčių - avantiūriškas investavimas iš karto į visą infrastruktūrą; yra šioks toks skirtumas, jei pvz., 2 ha infrastruktūrą paskirstai 20 parduotų namų ar numatytų 250 namų).
4. Ir tos statybinės savikainos, apie kurią turbūt čia diskutuojama (bent dabar ji turėtų būti bent 1500 Lt/m2, o ne 1000 Lt/m2)
5. Pilnos apdailos kainos (priklauso nuo galutinio užsakovo)
6. Dar reikia pasidomėti, ar skaičiai su PVM

[Romas]

Iliustracijai - "Bendorėlių" vizija iš jų A.A. tinklapio (dar toks veikė 2004 kovą)

Jie spėjo subankrutuoti pastatę tik tą kvartaliuką į šiaurę (į viršų) nuo Centro kvartalo.

[Gladiator]

Na savikaina galima iskaiciuoti is kompaniju pranesimu spaudai.

Pvz: Šalia Vilniaus, netoli Verkių regioninio parko pradedamas statyti naujas 34 individualių namų kvartalas „Gulbinų gyvenamieji namai“, į kurį planuojama investuoti 16 mln. litų. Namai, kurių plotai bus nuo 121 iki 186 kvadratinių metrų, parduodami su daline apdaila. Gyvenvietėje esantys namai bus šildomi dujomis arba geotermine energija, turės vietinį vandens gręžinį ir nuotėkų valymo įrenginius. Taip pat bus sutvarkyta gyvenvietės aplinka, asfaltuoti keliai.

Iseina zemes kaina + dujos + nuotekos + vandens grezinys + keliai + pats namas kainuos apie 470 588 LT (padaliname 16 mil is 34 namu), iseina 2503 LT uz kvadratini metra (padaliname 470K is 186 kvadratiniu metru). Iseina net su visa infrastruktura 1 kvadratinio metro savikaina 2500 LT. Cia tik neaisku kokia yra zemes kaina kurie jie sumokejo. Gali buti ir toks variantas, kad zemes kaina sudaro apie 50-60% tu 2500LT. Siaip ar taip jau dabar inrealas pardavineja tuos namus ir kainos nuo 550 000 LT iki 800 000 LT (taigi apie 200 000 LT pelno nuo kiekvieno namo arba apie 7 mil nuo visu 34 namu).

[Romas]

Na savikaina galima iskaiciuoti is kompaniju pranesimu spaudai.
(...)
Iseina net su visa infrastruktura 1 kvadratinio metro savikaina 2500 LT.

Pabandom paskaičiuoti kitaip:
Tarkim, firma Y piaRina, kad, pvz. investuos 12,0 m.Lt į objektą [4.000 m2 parduodamo ploto , 20 namų po 200 m2 ir sklypas po 10 a - viso 2 ha] X kaime prie Vilniaus.

Pilna savikaina 11 m.Lt: 2750 Lt/m2 :
Statyba: 6 m.Lt - 1500 Lt/ m2
Infrastruktūra 3 m.Lt - (15 t. Lt/a, arba 750 Lt /m2 parduodamo ploto)
Žemė: 2 m.Lt - (10 t. Lt/a, arba 500 Lt/m2 pard. ploto)

Cia tik neaisku kokia yra zemes kaina kurie jie sumokejo. Gali buti ir toks variantas, kad zemes kaina sudaro apie 50-60% tu 2500LT.

Pora galimų variantų :
A. Optimistiškai.
Tas žemės sklypas prieš 3 m. jiems su viskuo kainavo ne 2 m.Lt, o pvz., tik 500 t.Lt (2500 Lt/a) - paprastai PiaRinama šios dienos kaina su visais burbulais.
Tuomet reali pilna savikaina 9,5 m.Lt - 2375 Lt/m2

B. Pesimistiškai.
Jei vystytojas " parduos ne visus 20 namų (4000 m2), o tik 5 (1000 m2), vien infrastruktūra jiems realiai kainuos ne 750 Lt/m2 (3 m.Lt / 4000 m2), o visus 3000 Lt/ m2. (Vieno namo kainoje "sėdės" apie 600 t.Lt)

Pridėkim
Žemės (tegu ir įsigijimo) kainą 125 Lt/m2 * 200 m2 = 25.000 (jei norit rinkos kainos - bus jau 4x daugiau - 100 t.Lt)
Lieka tik pastatyti patį namą (jei dar nepraėjo noras) - 1250*200 = 250 t.Lt
Reali savikaina - 4350 Lt/ m2

Taigi 1 namo savikaina vystytojui bus:
Geriausiu atveju (jei pardavė visus namus ir pigiai susitvarkė sklypo reikalus):
Žemė 25+ Infrastruktūra 150 + Statyba 300 = 475 t.Lt
Blogiausiu atveju (jei pardavė tik 1/4 pastatytų namų ir mokėjo bent 1/2 dabartinės kainos):
Žemė 50 + Infrastruktūra 600 + Statyba 300 = 950 t.Lt

Šiaip geriau skaičiuoti ne vystytojo, o savo pinigus.
Po kiek pardavinės, atskiras klausimas.
Ups, pamiršom apdailą su būtiniausiais baldais 500 Lt/m2 * 200 m2 = 100 000 t.Lt
Jei netingim skaičiuoti, pridėkim brangesnę namo eksploataciją (duomenys labai skiriasi) ir pastebimas kelionės išlaidas 2*20 km (savikaina jau po 40-50 ct/km) - 16-20 Lt/d. ~ 400 Lt/mėn.

Taigi užburtas ratas - brangu, mažai įperkančių ; mažai perka - dideli fiksuoti kaštai: vystytojas brangina,, norėdamas atsiimti savo (teisingiau, skolintus) pinigus; perka dar mažiau ir t.t.
Kol kas tik brangsta sklypai, o tų kvartalų vaizdelis mažai kuo skiriasi nuo matyto prieš metus.

[Gladiator]

Dar vienas sunkiai suvokiamas dalykas yra zemes kaina. Juk laisvos zemes jai paziuresi tai niekur nera tiek daug kiek Lietuvoje. Pvz. vaziuojant Panevezio kryptimi pavaziavus kokias 5 minutes prasideda tustuteliai laukai (ten rodos niekas nieko net neaugina). 15-20 minuciu nuo centro, pagal vakarietiskus standartus yra vos ne miesto centras, o pas mus kazkodel stovi tusti laukai.

[Sula]

Dar vienas sunkiai suvokiamas dalykas yra zemes kaina. Juk laisvos zemes jai paziuresi tai niekur nera tiek daug kiek Lietuvoje.

Tos visos zemes paskirti pakeisti is zemes ukio i namu valdas ir komercine yra sudetingas ir brangus "kryziaus kelias". Tokio zygio imamasi, kai atsiranda geras uznugaris zemetvarkos tarnyboje ir savivaldybeje.

[Mantas]

JAV namai statomi kiek kitaip nei Lietuvoje. Tarkime, normalus namas statomas iš medžio plokščių ir iškyla per 2 sav, o parduodamas už 200-250 tūkst. $ (bent Atlantoje tiek buvo). Manau Lietuvoje šios butaforijos kiek mažiau ir nebaisu, kad kokios skruzdėlės tą namą sugrauš

[Romas]

tadėl JAV dažnai ir pasakoja, kaip taifūnas nunešė tas jų kartono špokinyčias.

Lietuvoje, nors ir vėsesni orai, perimamos ne pačios geriausios šiltų kraštų tradicijos.

Gerai įsižiūrėjus į nuotraukas kai kurie namai senajame Ukmergės plente ar Bajoruose pastatyti iš OSB plokščių (orientuotos medžio drožlės plokštės - kur dabar madinga naudoti statybų tvoroms)

[deep'as]

Na matau čia įsiplieskė diskusija apie kainas tai parašysiu dar vieną komentarą

Individualaus gyvenamojo namo 1m2 statybos kaina su daline apdaila įskaitant PVM svyruoja nuo 2000 iki 2800 LT. Čia priklauso nuo projekto. Į šita sumą neįeina žemės kaina, aplinkos tvarkymas ir visi išorės inžineriniai tinklai. Na apie šias kainas nerašysiu.

Kažkas užsiminė apie namus Ispanijoje, Portugalijoje. Apie tai kaip ten vyksta statyba ne ką ir težinau, bet galiu pasakyt jog nemanau kad darbo užmokestis ten stipriai didesnis. Įdomu kaip ten jie statyti ar legalūs darbininkai dirbo, ar nuslepiant mokesčius. Kyla klausimas iš ko tie namai pastatyti? Ir dar namų Ispanijoje šiltinti nereikia tai irgi atsiliepia kainai.

[Bizkit-D]

ISPANAS Vilniaus apskritis, Vilnius/Kalnėnai, kalnenu, kalnenu/švedu







UAB "Centrum invest"

[Bizkit-D]

"Sakiškių girelė" Nemenčinės plente







Projekto pradžia 2005-09-15
Projekto pabaiga 2006-12-31

http://projektai.arcoreal.lt/Individualus_namai

[Romas]

UAB "Statybininkas"
Kvartalų Gineitiškėse ir Zujūnuose vieta (kairėje mėlyni plotai)


3 kvartalai Gineitiškėse


Gineitiškės - 5


Zujūnai


Daugiau: http://www.statybininkas.lt/?p=2