Būsto kainų burbulas II

[praetor]

P.S. Ir ką reiškia "tos įmonės akcijos nebus pardavinėjamos"? Aš juk nesiūlau stambių paketų pirkt, tiesiog biržoj žaist. Iki tokių sumų kaip 100 k Lt, problemų įsigyti kelių įmonių akcijų tikrai nekils.

Kolega gal pirminę ir antrinę rinką supainiojo. Nes, kaip supratau, kalbama apie antrinę tik.
O apskritai krūva Bendrijos direktyvų reguliuojamą rinką saugo pakankamai nuo bet kokių norų/nenorų parduot ar užlaikyt pardavimą ir užtikrina skaidrumą.

[kompotukas]

Pvz., būtum lygiai prieš metus tą 100.000 Lt investavęs į "Žemaitijos pieno" akcijas, o šiandien pardavęs, uždirbtum lygiai 132.000 Lt. Gerai čia ar blogai, pačiam spręsti

Nuo kada akcijos tapo mažiau rizikinga investicija nei NT? Taip, pas mane estų SFGAT dabar rodo 480% pliusą, Snoro obligacijos apie 100%, bet tai buvo beprotiškai rizikingos investicijos. O ZMP, su Pažemecku prišakyje ir smulkiųjų išdūrinėjimu pradedant 2004 m. įvykusiu "Žemaitijos pieno investicijos" atskyrimu, dar kokį 1000 kartų rizikingesnė. Beja, tavo ZMP kritimo grafikas nerodo 1:10 akcijų split'o (kaina nekrito nuo 22,50 iki 2,5, o buvo padidintas akcijų skaičius). Beja, tas akcijų kainų svyravimas butent parodo investicijos rizikingumą. Jei NT nukrito maks. per pusę, nemažai akcijų kainos krito po 5-10 kartų ir pan. Taip, kad akcijos tikrai nėra "mažiau rizikingos priemonės" - bet pažaisti nedideliu kiekiu biržoje aišku smagu

O šiaip tai kiekvienas bankas, kiekviena maklerių įmonė tau pasiūlys ne vieną sprendimą, reiks tik išsirinkti.

Kažkaip nei SEB, nei Swedbanko asmeniniai bankininkai nieko įspūdingo nesiūlo. Nerizikingai ir daug kartu nevaikšto. Saugiai jaučiuosi tik pirkamas Vokietijos ar Prancūzijos valstybines obligacijas eurais - tačiau jų palūkanos kur kas mažesnės nei čia minimo buto yield'as iš nuomos. Bet nukrypom nuo temos

[zajcik]

Dabar apie paklausą (pirkėjus):
pagal statistikos departamentą, potencialių pirkėjų (nuo 25 iki 45 metų) per 10 metų turėtų padaugėti 70 000. Emigracija oficiali per paskutinius metus 17 000 - 20 000 (pagrinde potencialūs pirkėjai ir išvažiuoja). Taigi tokiais tempais po 10 metų, pirkėjų ratas susitrauks 100 000. Dar po 5 metų potencialių pirkėjų, neskaitant emigracijos, sumažėja 31079, po kitų 5 metų 78134, dar po 5 metų - 114157. Taigi, potencialių pirkėjų ratas (nuo 25 iki 45 metų, emigracijas po 10 metų laikom 0) po 25 metų turėtų susitraukti apie 323370.
Ko bus vertas 50 metų būstas tokiomis sąlygomis?

[Lettered]

Dabar apie paklausą (pirkėjus):
pagal statistikos departamentą, potencialių pirkėjų (nuo 25 iki 45 metų) per 10 metų turėtų padaugėti 70 000. Emigracija oficiali per paskutinius metus 17 000 - 20 000 (pagrinde potencialūs pirkėjai ir išvažiuoja). Taigi tokiais tempais po 10 metų, pirkėjų ratas susitrauks 100 000. Dar po 5 metų potencialių pirkėjų, neskaitant emigracijos, sumažėja 31079, po kitų 5 metų 78134, dar po 5 metų - 114157. Taigi, potencialių pirkėjų ratas (nuo 25 iki 45 metų, emigracijas po 10 metų laikom 0) po 25 metų turėtų susitraukti apie 323370.
Ko bus vertas 50 metų būstas tokiomis sąlygomis?

Kaip tu gali tokius dalykus prognozuoti, kas bus po 50 metų, jei nežinom, kas bus po 5 ar net vienerių.

[zajcik]

Gyventojų skaičius metų pradžioje. Požymiai: gyvenamoji vietovė, amžius (5 m. amžiaus grupės), lytis.

Netenkina?

Jeigu yra pageidavimas, galime įvesti papildomų kintamųjų, pakeisti skaičiavimą, sukonkretinti labiau. Bet ar neaiški tendencija? (dlia osoba tupych - žiūrėti į 0-14 metų amžiaus grupę).

Ši statistika palanki kainų burbului artimiausiems 5-10 metų.

[Lettered]

Gyventojų skaičius metų pradžioje. Požymiai: gyvenamoji vietovė, amžius (5 m. amžiaus grupės), lytis.

Netenkina?

Jeigu yra pageidavimas, galime įvesti papildomų kintamųjų, pakeisti skaičiavimą, sukonkretinti labiau. Bet ar neaiški tendencija? (dlia osoba tupych - žiūrėti į 0-14 metų amžiaus grupę).

Ši statistika palanki kainų burbului artimiausiems 5-10 metų.

Ne tame esmė, potencialių būsto pirkėjų ir dabar labai daug, nes tiesiog dar labai atsiliekam nuo vakarų pagal plotą tenkantį vienam gyventojui, kitas klausimas ekonominė situacija, kurią prognozuoti yra labai sunku, tuo labiau dešimtmečiais į priekį.

[zajcik]

Iš principo tai faktas, kad ekonominė situacija daug ką lemia. Nors ne visada taip yra. (Vokietija burbulo metais) Bet vienas faktorius aiškiai rodo konkrečias tendencijas.
Reikėtų žiūrėti į rinkos talpą (pinigine prasme), kuri priklauso nuo tam tikrų sąlygų.
*Ji smarkiai plečiasi, kai palūkanos krenta žemyn: krentant paskolos aptarnavimo kaštam, žmonės gali paimti didesnias paskolas.
*Mažėjant potencialių klientų skaičiui, traukiasi.
*Didėjant pasiūlai - traukiasi (miršta daug butų savininkų - pensininkų; naujų pastato).

Kad išjudinti naujas statymas, reikėtų mažinti pasiūlą ir didinti paklausą.
Kuom galėtų prisidėti Vyriausybė:
*atsisakyti naujo soc. būsto statybos, o vietoj to išimti iš pasiūlos jau esamus;
*suteikti finansinę paramą norintiems įsigyti, tačiau negalintiems to padaryti pagal gaunamas pajamas;
*skatinti emigrantų grįžimą bei imigraciją;
*atsisakyti įdėjos įvesti NT mokestį.

Yra pasiūlymų?

[c2h5oh]

Kad išjudinti naujas statymas, reikėtų mažinti pasiūlą ir didinti paklausą.
Kuom galėtų prisidėti Vyriausybė:
*atsisakyti naujo soc. būsto statybos, o vietoj to išimti iš pasiūlos jau esamus;

Tai keliamas tikslas - žūtbūt padidinti kainą? Kam to reikia suinteresuotiems rinkos dalyviams, tai aišku. O kam tai valstybei ir jos piliečiams?

Ir dar - socialinio būsto gyventojai puls pirkti butus?

*suteikti finansinę paramą norintiems įsigyti, tačiau negalintiems to padaryti pagal gaunamas pajamas;

Bandymai padėti "norintiems įsigyti, bet neturintiems pajamų" (=subprime) jau artėja prie logiško galo - neturintys pajamų nebeišsimoka.

Jeigu uždirbi 2000 per mėn, tai negali už būstą mokėti 2500 per mėn - tai juk elementari matematika, visi bandymai ją paneigti (subsidijom, dirbtinių palūkanų mažinimu, atidėjimais, propaganda ir pan) žlugo (arba yra žlugimo procese šiuo metu).

(..)
Yra pasiūlymų?

Yra - pradėti statyti už kainas, kurios atitinka klientų pajamas. O valstybė galėtų prisidėti, padarydama reformą visame su statybomis susijusiame popierizme (kas labai stabdo projektus ir didina kainą dėl korupcijos).

[kompotukas]

Yra - pradėti statyti už kainas, kurios atitinka klientų pajamas.

Bet kažkodėl nieks nepradeda. O jei pradeda, tai va gaunasi kaip su garsiuoju Sapiegos daugiabučiu su paplautais pamatais. Bet jei matai čia verslui puikią nišą, statyti kokybiškai, iš gerų medžiagų, už kainas, atitinkančias klientų pajamas, ir dar uždirbti iš to, tai pirmyn, statyk

[c2h5oh]

Bet kažkodėl nieks nepradeda. O jei pradeda, tai va gaunasi kaip su garsiuoju Sapiegos daugiabučiu su paplautais pamatais. Bet jei matai čia verslui puikią nišą, statyti kokybiškai, iš gerų medžiagų, už kainas, atitinkančias klientų pajamas, ir dar uždirbti iš to, tai pirmyn, statyk

Aš nestatysiu, nes aš ne statybininkas. Laikai, kai nestatybininkai (siuvėjai, kepėjai, pardavėjai ir pan) veržėsi statyti, manau, irgi jau praėjo.

Tik nesupratau tavo ironijos šiame tavo pasakyme - "kokybiškai, iš gerų medžiagų, už kainas, atitinkančias klientų pajamas, ir dar uždirbti iš to". Juk tai, po galais, ir yra bet kokio verslo esmė - padaryti kažką, ką klientas galėtų ir norėtų nupirkti, ir iš to uždirbti.

[Analitikas PlėtRa]

Normalaus vadovėlinio būsto įperkamumo Lietuvoje, kaip ir visoje Rytų Europoje nebus tol, kol nepriartėsim prie ES vidurkio pragyvenimo lygio, t.y. neimsim kažką kurt, kas leistų mums uždirbti daugiau pinigo, nes infrastruktūrinių ir statybinių medžiagų kainas lemia globalios resursų kainos, kurios linkusios tik didėti ilgame laike, bei vietinė mentalinio pagrindo korupcija ir protekcija bei komplikuotas biurokratizmas. Emigracija ir pirkėjų skatinimas čia antraeiliai veiksniai, o senus komiblokus, nepaisant jų renovacijos, vis vien ateis diena, kai teks masiškai griauti.. o jei valstybė neturės valios ir už ką juos griauti ir keisti naujais, jie vis viena nebus norima įsigyti prekė.. kaip tai paveiktų jų ir naujų butų kainas, toks vartotojų preferencijų pasikeitimas? Ir į kokį paveikslą rinkos visa tai tada kažkada susidėlios spręsti labai sudėtinga, teks pagyventi ir pamatyti. Pradžiai pažiūrėkim, kaip čia seksis išsikapstyti iš depresijos, o tada ar kai jau galėsim įsivesti eurą jis dar bus.. na, o po to jau matysim ir kas čia gausis su būstu, jo pasiūla-paklausa ir įperkamumu ilgame laikotarpyje.. nes ilgame laikotarpyje visiškai aiškus tik vienas trendas - visų mūsų išgyvenimo tikimybė artėja prie nulio.

[c2h5oh]

Negalėjau susilaikyti nepacitavęs straipsnio http://www.delfi.lt/news/economy/rea...hp?id=30199143 (nors gal reikėjo dėti į temą "Šiaip linksma"?)

(..) bendrovės „Ober-Haus“ vadovas Vytas Zabilius. Jis pastebėjo, kad kai kurios butus statančios ir pardavinėjančios įmonės šiek tiek kilstelėjo būsto kainų kartelę. Tai padaryta nesavanaudiškai (...)

[c2h5oh]

http://www.delfi.lt/news/economy/rea...hp?id=30538107

Po Finansų ministerijos kojomis – tiksinti bomba. Jei nepavyks taikiai susitarti, valstybei priklausanti bendrovė „Būsto paskolų draudimas“ turės sumokėti bankams daugiau nei 300 mln. litų kompensacijų, rašo „Lietuvos rytas”.
Kol kas bombos sprogimo bus bandoma išvengti valstybės biudžete sukrapščius 60 milijonų litų. Tiek pinigų valdžia ketina išleisti „Būsto paskolų draudimo“ (BPD) įstatiniam kapitalui didinti. BPD yra apdraudęs 40 tūkst. žmonių būsto paskolas.
Nepadidinus kapitalo BPD taptų nemokus ir bankams negalėtų kompensuoti nuostolių už gyventojus, kurie nebepajėgia grąžinti būsto paskolų.
2009 m. BPD bankams išmokėjo beveik 45 mln. litų ir patyrė 35 mln. litų nuostolių.
Stokodama lėšų bendrovė žalą bankams pradėjo kompensuoti dalimis. Pernai liko nesugrąžinta 211 išmokų.
BPD priklauso valstybei, o bendrovės akcijas valdo Finansų ministerija.

Ar jums neatrodo, kad dabartinė tyla ir ramybė (viskas gerai, pradelstų skolų mažai, iškraustytų iš butų nėra) - tik problemų nukėlimas į ateitį? Iš straipsnelyje minimų sumų aiškėja, kad neskausmingų atidėliojimų laikas baigiasi.

[Analitikas PlėtRa]

gali būti ir taip, gali būti ir ne.. vienok, bankai, tikrai nieko neperima, kol mato galimybę be to apsieiti, nes su tais procesais tiek galvos skausmo periminėjant ir daug daugiau realizuojant vėliau, kad daroma viskas, kad iki to neprieiti. antrok, pats tas bpd reikalas tikrai smirda.. negana to, kad jis joks ne draudimas, o tik iš esmės dar viena "bobutės sms paskola" firma, laikinai sprendžianti likvidumo problemas, bet realiai žmogaus įsiskolinimo bėdos nesprendžianti, o dabar dar ir turėsianti būti gelbėjama, kaip koks fannie mae.. wow, mes visai kaip JAV, įsivaizduojat, finansiškai išsivystę.. trečiok, Kubilius braška per visas siūlės ir tuoj reikės pradėt galvot apie reitingų gerinimą, kitaip savivaldos rinkimuose bus prasti popieriai, todėl nori nenori, kad nebūtų dar didesnio erzelio, teks gelbėt šitą instituciją.. ironiška, bet tai tiesiog reiškia, kad reikės pasiskolint pinigų ir dengti tuos 40k kurie skolinosi sąskaitą visų mokesčių mokėtoju, ir vėl bus erzelis vis tiek.. "that's life.. that's what all the people say.."

[c2h5oh]

gali būti ir taip, gali būti ir ne.. vienok, bankai, tikrai nieko neperima, kol mato galimybę be to apsieiti, nes su tais procesais tiek galvos skausmo periminėjant ir daug daugiau realizuojant vėliau, kad daroma viskas, kad iki to neprieiti.

Be abejo. Jeigu žmogus nustos norėti mokėti (o atėmus taip ir būtų) - iš jo daug neišmuši. Šitos stadijos (dar?) nepriėjom.

Ir dar viena netikėta naujiena iš NT portalo "delfis":

http://www.delfi.lt/news/economy/rea...hp?id=30990117
Estijos „Swedbank” analitikai teigia, kad Estijoje pasiektas nekilnojamojo turto (NT) kainų ir atlyginimų balansas. Teigiama, kad NT kainos yra „teisingos”, kai vidutinė kvadratinė metro būsto kaina lygi mėnesio atlyginimui po mokesčių, praneša DELFI.ee.

Ar aš nesapnuoju - estiško "Swedbank" analitikai atviru tekstu sako, kad Lietuvoje iki "balanso" reikėtų dvigubo kainų kritimo arba atlyginimų augimo?

Beje, gal matėt šitos taisyklės - "1 mėn alga = 1 kv/m" pagrindimą?

[Analitikas PlėtRa]

Tie estai, matyt, velykų per daug privalgė.. Nors šiaip ta taisyklė dažnai minima, tik aš irgi nežinau, kokioje knygoje jį yra išvesta ir pagrįsta. Antrok, ji kaip ir susiveda į kitą plačiai paplitusį įperkamumo matavimą "normalios" rinkos, kad būstą žmogus turi užsidirbti per 3-5 metus, taigi per tiek laiko užsidirbama 36-60 kv. m butui. O kas dėl Lietuvoje, tai gi Lietuva nėra vien Vilnius ir Klaipėda, o visos šalies būsto kainų vidurkis, sakyčiau, irgi yra jau artimas vidutinei vieno mėnesio algai. Apskritai visa ta "normalaus įperkamumo" teorija yra labai abstrakti, o kitokia ji ir negali būti neefektyvioje rinkoje, kas yra normalu į mūriuką linkusiam investuoti lietuviui gali būti nenormalu kartoniniuose namuose gyvenančiam ir paskui darbą migruojančiam po savo didžią plačią šalį amerikonui, gali būti visiškai neaktualu municipalinį būstą istoriškai įprastai nuomojančiam olandui, o visa tai maskviečiui apskritai yra šlapio sapno svajos..

[zajcik]

Bet visur viskas susiveda į vieną, kai iškyla klausimas: kam gali būti reikalingas būstas mieste, kur nėra darbo?
Pastebiu šiuo metu populiarią frazę tarp kolegų: "kam parduoti pigiau, jeigu ir už tiek ima"?
Pardavimai nukritę 3-5 kartus, bet kas gali vis tiek kainodaros nekeičia. Gal būt jie ir teisūs. Juk ir kainas nuleidus net ir 3 kartus, vis tiek paklausa menka ir nėra garantijų, kad pardavimai pakils bent tiek, kad pasiekti buvusį lygį.

[Analitikas PlėtRa]

Buvusį lygį pasieksime ne greitai, bet apie nedarba šiek tiek perdėta. Taip, nedarbas nemenkas, bet didžioji dalis bedarbių ir šiaip nebuvo niekada labai aktyvūs potencialūs pirkėjai, o jau pirmas ketvirtis ir besikeičiantys žmonių lūkesčiai rodo, kad realu pardavimų kritimą nuo piko mažinti iki madžaug 2 kartų, ką esamoj konjunktūroj laikyčiau labai normalia rinka, kuri neturėtų būti labai svyruojanti kainas nei į vieną nei į kitą pusę. Kas nepirko anksčiau, perka dabar, nes kainos įkandamos, palūkanos tokios, kokių irgi seniai nebuvo, maržos bankų apetito irgi mažėja, kas turi darbą ir jaučiasi saugiai - sulaukė savo dugno ir savo pirkimo. Pažiūrėkit, mieste, kiek ir kokiom mašinom žmonės važinėja, pabandykit vakare Centre ar Senamiestyje jaukesnėj kavinėj vietos rasti ir dar kartą pagalvokit, ar tikrai jau taip čia Vilniuje nėra darbo ir žmonės skursta? Taip, skursta, bet skurstama buvo ir anksčiau, ir prieš 10 metų, o vis dėlto ir tada būstas buvo reikalingas ir perkamas, nors ir paskolas bankai duodavo max. 10 metų, palūkanom dviženklėm.. nustebtumėt sužinoję, kiek juodų pinigų vaikšto, dėdžių su lagaminais, kuriems paskolos iš viso dzin, perka cash'u.. Be to, vis daugėja ir kaimynų iš Batkos šalies lagaminų, nes viskas labai paprasta - toje šalyje uždirbtą pinigą geriau nerodyti ir iš ten išvežti, juolab, kad ir norint investuoti nėra į ką - NT rinkos laisvos nėr, akcijos? kas tos akcijos? tai, kad atrodo viskas liūdnai ir "nėr pinigų", anaiptol nereiškia, kad jų iš tiesų nėr.. nepamirškim, kad iš esmės jų tampa tik vis daugiau, jie spausdinami, medžiai virsta hektarais, ir tie pinigai jau nebenori sėdėt be veiksmo, nes tokia jau jų prigimtis.. O ir nedarbas, atrodo, gali tuoj imti normalizuotis, JAV atrodo jau, latviai net sezoniškų darbų sąskaita fiksavo pirmą pamažėjimą, padangės giedrėja, draugai mieli..

[tadux]

o man atrodo, kad ne

[Valiukas]

o man atrodo, kad ne

Bet PlėtRos argumentai geresni