[VLN] Diskusijos apie įvairius būsto projektus - kainos, privalumai, trūkumai

[Upper]

Lettered, iš dalies tu teisus. Taip, iš tiesų, žiūrint dabartinėmis akimis/ realejomis, jei tu pasiskolini už 2 proc., o sugebi generuoti 6 proc. gražą iš investicijos, tai tas 4 proc. teoriškai yra tavo biznis. Bet auksčiau aprašiau truputi daugiau niuansų. Nes investicija (o ne rusišku bizniu) mes šį procesą galime pavadinti tada kai investavai, uždirbai,pardavei, procesas užbaigtas ir paskaičiavus viską tu pliuse.

Šiuo metu yra kelios dedamosios rekordinė istoriškai nuomos kaina, rekordinė istoriškai turto kaina, rekordiškai mažos istoriškai palūkanos t.y. pigus pinigai (vertinant maržą + Euribor) ir rekordiškai didelė bedarbystė ir nežinia dėl ateities ekonomikos būklės. Į paskutinį klausimą, kai bus po pusės metų/dviejų/triejų tau neatsakys nei vienas ekonomistas ar NT brokeris. Savo ankstesne žinute norėjau pasakyti, kad taip investuodamas tu tikrai uždirbi gražą dabar, bet tuo pačiu prisiimi ilgalaikius įsipareigojimus ir riziką. Keista, kai žmonės dabar maksimaliai užsisikolina ir lenda į NT nepralaukę kaip baigsis ši krizė, kurios mes nematėme, nes ją užglaistė, bet dėl to nieks niekur nedingo. Simboliška, bet tokia investavimo strategiją ypač mėgo krizės 2008 m. krizės parklupdyti stambieji Bear Stearns, AIG, Lehman Brothers, ten irgi chebra mastė taip, prisiimam maksimalią ilgametę riziką, dėl to gerai uždirbam dabar ir išsimokam bonusus, nes juk gerai investavom, rezultatai ant rankų. Iš kitos pusės tai galima suprasti, nes tai galbūt galimybė išokti į išvažiuojantį traukinį, tik šiuo metu tas traukinys juda ir nieks nežino ar jis begėjasi ar stoja.

Aš iš savo ansktesnės žinutės galėčiau išskirti kelis dalykus, kurie ten neaprašyti. Jei paskolos laikotarpį padidinti nuo 20 iki 30 metų (kas maksimalus), graža padidės, nes mėnesinė įmoka sumažės, bet rizika laikotarpio prasme padidės. Kitas dalykas, nieks nenori ir nevertina amortizacijos, tiesiog jos neįskaičiuoja, kai skaičiuoja mėnesinę gražą, ir taip parduodama daug NT, neskaičiuojant konstrukcijų, vamzdžių nusidevėjimo ir pan., pvz kai aš galvoju apie 2001 metų (kas pas mus skaitosi nauja statyba) buto pirkimą, aš suprantu, kad pastatas jau tikrai ne naujas, jis jau devėtas 20 metų ir namo garantijos į pabaiga. Todėl taip rinka veikia tol kol nėra stambių investuotojų, kurie tikrai ateis ir bandys iš paprastų mažų atimti visą šią gražą, mokės šią rinką profesionaliai valdyti ir reguliuoti. Dar vienas dalykas, mano supratimu maksimali investicija žmogui 150 kEUR, nes vėliau prasideda NT mokestis, turbūt po jo gaunasi išvis neberentabilu ir reikia viską kabinti ant kokio UAB`o. Dar reikia nepamiršti, kad ir pats kažkokioje vertėje gyveni.

Bet viska atmetus, jei jau ivestuoti, tai geriausia investuoti į daug smulkių butų, kurių kiekvienas generuoja savo pajamas ir galima dengti paskolas. O jei susiduriama su mokumu, galima viena butuką parduoti (kad ir nuostolingai) pasidengti visas išlaidas ir toliau išlikti biznyje. Visus kiaušinius sukišti į vieną krepšį, niekad neapsimoka, kaip suprantat šventoji difersifikacija.

Patikslinsiu kelis momentus. 150 kEUR apmokestinimui skaiciuojama ne pagal rinkos kaina, o mokestine verte. Kad buto mokestine butu 150 kEUR, jis turetu kainuoti matyt 2x. Pvz, mano buto verte 350-370 kEUR, mokestine 160 kEUR.

Del kiausiniu vienoje pintineje labai teisinga pastaba, bet problemele iskyla jeigu nera pakankamai casho. Bankai nenoriai finansuoja multi paskolomis perkamus objektus, ypac jeigu tie butai senos statybos. Gauni 60-70% nuo perkamo turto vertes. Tad gaunasi, kad jeigu turi suma x ir turi galimybes uzsifinansuoti, nori uz ta suma x nusipirkti is banko didesne paskola. Aisku ivertinant, kad ir pats galetum ta paskola tempti, jeigu nebutu nuomininku.

Viska kita sutinku 100%

[Andriejus_P]

Čia dar kalba buvo dėl kitų pardavimo kanalų, tai čia galėčiau prie minėtų būdų pridėti tiesioginė komunikacija, juk iki šios egzistuoja lapeliai kuriuos užkiša, "nupirkčiau tavo butą" su pridėtu nr. Ir tikrai manau, kad taip padaromi sandoriai, nes yra mūsuose dar didelė masė žmonių, kurie nežino kas yra aruodas.lt, kaip talpinti skelbimą internete, nepasitiki brokeriais ir kainas žino tik iš to ką girdėjo iš kaimynės kas kur kažkaip pardavė, be objektyvaus vertinimo. Su tokiais žmonėm reikia mokėti kalbėti, komunikuoti, jie bus ne iš mūsų supratimo erdvės, bet taip irgi daromi sandoriai.

[Andriejus_P]

Lettered, iš dalies tu teisus. Taip, iš tiesų, žiūrint dabartinėmis akimis/ realejomis, jei tu pasiskolini už 2 proc., o sugebi generuoti 6 proc. gražą iš investicijos, tai tas 4 proc. teoriškai yra tavo biznis. Bet auksčiau aprašiau truputi daugiau niuansų. Nes investicija (o ne rusišku bizniu) mes šį procesą galime pavadinti tada kai investavai, uždirbai,pardavei, procesas užbaigtas ir paskaičiavus viską tu pliuse.

Šiuo metu yra kelios dedamosios rekordinė istoriškai nuomos kaina, rekordinė istoriškai turto kaina, rekordiškai mažos istoriškai palūkanos t.y. pigus pinigai (vertinant maržą + Euribor) ir rekordiškai didelė bedarbystė ir nežinia dėl ateities ekonomikos būklės. Į paskutinį klausimą, kai bus po pusės metų/dviejų/triejų tau neatsakys nei vienas ekonomistas ar NT brokeris. Savo ankstesne žinute norėjau pasakyti, kad taip investuodamas tu tikrai uždirbi gražą dabar, bet tuo pačiu prisiimi ilgalaikius įsipareigojimus ir riziką. Keista, kai žmonės dabar maksimaliai užsisikolina ir lenda į NT nepralaukę kaip baigsis ši krizė, kurios mes nematėme, nes ją užglaistė, bet dėl to nieks niekur nedingo. Simboliška, bet tokia investavimo strategiją ypač mėgo krizės 2008 m. krizės parklupdyti stambieji Bear Stearns, AIG, Lehman Brothers, ten irgi chebra mastė taip, prisiimam maksimalią ilgametę riziką, dėl to gerai uždirbam dabar ir išsimokam bonusus, nes juk gerai investavom, rezultatai ant rankų. Iš kitos pusės tai galima suprasti, nes tai galbūt galimybė išokti į išvažiuojantį traukinį, tik šiuo metu tas traukinys juda ir nieks nežino ar jis begėjasi ar stoja.

Aš iš savo ansktesnės žinutės galėčiau išskirti kelis dalykus, kurie ten neaprašyti. Jei paskolos laikotarpį padidinti nuo 20 iki 30 metų (kas maksimalus), graža padidės, nes mėnesinė įmoka sumažės, bet rizika laikotarpio prasme padidės. Kitas dalykas, nieks nenori ir nevertina amortizacijos, tiesiog jos neįskaičiuoja, kai skaičiuoja mėnesinę gražą, ir taip parduodama daug NT, neskaičiuojant konstrukcijų, vamzdžių nusidevėjimo ir pan., pvz kai aš galvoju apie 2001 metų (kas pas mus skaitosi nauja statyba) buto pirkimą, aš suprantu, kad pastatas jau tikrai ne naujas, jis jau devėtas 20 metų ir namo garantijos į pabaiga. Todėl taip rinka veikia tol kol nėra stambių investuotojų, kurie tikrai ateis ir bandys iš paprastų mažų atimti visą šią gražą, mokės šią rinką profesionaliai valdyti ir reguliuoti. Dar vienas dalykas, mano supratimu maksimali investicija žmogui 150 kEUR, nes vėliau prasideda NT mokestis, turbūt po jo gaunasi išvis neberentabilu ir reikia viską kabinti ant kokio UAB`o. Dar reikia nepamiršti, kad ir pats kažkokioje vertėje gyveni.

Bet viska atmetus, jei jau ivestuoti, tai geriausia investuoti į daug smulkių butų, kurių kiekvienas generuoja savo pajamas ir galima dengti paskolas. O jei susiduriama su mokumu, galima viena butuką parduoti (kad ir nuostolingai) pasidengti visas išlaidas ir toliau išlikti biznyje. Visus kiaušinius sukišti į vieną krepšį, niekad neapsimoka, kaip suprantat šventoji difersifikacija.

[Lettered]

Supraskit, jog investicija su skolintomis lėšomis ilgalaikėje perspektyvoje yra visiška loterija.

Bet investicijos į NT realiai ir apsimoka tik skolintomis lėšomis, nes bankai būstui skolina mažomis palūkanomis ir lengvai. O turint savo 100 tūkst. Eur galima tikrai geriau investuoti gaunant didesnę grąžą nei tie keli procentai iš nuomos arba padidinti pačio turto vertę ir po kelių metų parduoti už 200 tūkst. Eur.

[_rB_]

Zygis, Pastaruoju metu per savaitę sulaukiu bent 2-3 skambučių bei žinučių - iš žmonių, planuojančių investuoti į NT bei norinčių pasitarti. Konsultuoju klientus, ieškančius investicijai tinkamo būsto centrinėje miesto dalyje. Vilniaus atveju, tai dažniausiai ~€150K biudžetas ir 5-6% metinė grąža.

Šaltinis: Tomas Grižas.

[Zygis]

Varzytinese visiskai nebeapsimoka. Dalyvavai dvejose, kaina uzkilo virs to ka aruode galima rast, o dar isktaustymo vargai

[Upper]

Tai būdavo variantų ir iš varžytynių, čia iki kokių 2017-2018 metų, ir pats tame kelis metus sukausi. Tačiau šiuo metu toks pirkimo kanalas jau neperspektyvus, nes dažnu atveju matosi, kad perkama sau, o ne perpardavimui, t.y. kainos sukyla labai solidžiai

[_rB_]

Dėl pardavimo kanalų. Vienas iš jų yra banko informacija apie negalinčių mokėti paskolų savininkų NT. Bankas parduoda NT, bet visų pirma apie tai sužino banko insaideriai. Taigi, NT būna nupirktas dar bankui oficialiai nepradėjus pardavinėti.
Nežinau ar visą algoritmą tiksliai aprašiau, bet tikrai žinau, kad taip buvo. Banko chebra ir jų pažįstami sugebėjo nupirkti Pavilnyje namų dėžutes už labai gerą kainą. Tiesa, jos kokius 3 metus stovėjo nejudinamos po 2008 krizės. Bet kaina buvo juokinga.

Taip, buvo. Visur yra vidinės pažintys, susitarimai, bendravimas su atsiskaitymu už informaciją tik reikia suprasti, jog turtas neperkamas su banko paskola. Niekas tavęs ten nelauks, kai norinčių tikrai netrūksta.

[Obi-Wan Kenobi]

Dėl pardavimo kanalų. Vienas iš jų yra banko informacija apie negalinčių mokėti paskolų savininkų NT. Bankas parduoda NT, bet visų pirma apie tai sužino banko insaideriai. Taigi, NT būna nupirktas dar bankui oficialiai nepradėjus pardavinėti.
Nežinau ar visą algoritmą tiksliai aprašiau, bet tikrai žinau, kad taip buvo. Banko chebra ir jų pažįstami sugebėjo nupirkti Pavilnyje namų dėžutes už labai gerą kainą. Tiesa, jos kokius 3 metus stovėjo nejudinamos po 2008 krizės. Bet kaina buvo juokinga.

[Zygis]

Žygi, neatsakiau ne dėl to jog nemačiau

Kam tada isvis uzsimint

[_rB_]

O tai kokie tie slapti pardavimo kanalai, kur kalbejai?

Žygi, neatsakiau ne dėl to jog nemačiau

[Zygis]

Andriejau, geriau ir neparašysi!!!

Supraskit, jog investicija su skolintomis lėšomis ilgalaikėje perspektyvoje yra visiška loterija. Čia jums ne flipinimas, kur duodama momentinė galbūt tokia, kaip Žygis ir rašė, grąža ar tas pats NT statybos verslas, kur galima generuoti 30 ar 50 % pajamas. Investavimas į gyvenamosios paskirties NT yra kažkoks likęs paveldas, kai nesugalvoji jokio kito būdo, bet prisiklausai pasakų ir tikiesi kosminės grąžos, bet realiai net du metus į priekį nieko negali prognozuoti, o čia kalba apie 20-30 metų.

O tai kokie tie slapti pardavimo kanalai, kur kalbejai?

[Zygis]

Na svarbiausia viska pasiskaiciuoti ir isivertinti. Pries karantina kai nuoma buvo aukstesne, o NT kainos zemesnes, primeciau, kad nuoma galetu kristi kazkur ant 40%, kad vistiek laisvai galetum dengti inasus bankui. Ar dabar pirkti, kai uzkile viskas apsimoka - atviras klausimas.

[_rB_]

Andriejau, geriau ir neparašysi!!!

Supraskit, jog investicija su skolintomis lėšomis ilgalaikėje perspektyvoje yra visiška loterija. Čia jums ne flipinimas, kur duodama momentinė galbūt tokia, kaip Žygis ir rašė, grąža ar tas pats NT statybos verslas, kur galima generuoti 30 ar 50 % pajamas. Investavimas į gyvenamosios paskirties NT yra kažkoks likęs paveldas, kai nesugalvoji jokio kito būdo, bet prisiklausai pasakų ir tikiesi kosminės grąžos, bet realiai net du metus į priekį nieko negali prognozuoti, o čia kalba apie 20-30 metų.

[Panevezietis]

Kaip sakant nusipirkai, išsisukai kaip nors ant nulio per tą visą laikotarpį ir turi po 20 metų prie pensijos kelis šimtus eurų arba vaikui butą.
Tiek, kad nežinai kaip seksis tuos 20 metų išnuomoti, ar sulauksi pensijos ir kaip atrodys tie dabartiniai naujos statybos butai.

[Andriejus_P]

Aš visą matematiką sudėliočiau kiek kitaip. Imsiu tą patį 100 kEUR - bet čia bus galutinė turto kaina, įrengto, paruošo nuomoti, kad nebūtų išvedžiojimų ir būtų paprasčiau suprasti:

Nuomos pajamingumas rinkoje nuo turto vertės yra 5,5 proc. (nuo 5 iki 6 proc.). T.y. už turto kurio vertė 100 000 EUR nuoma jūs gausite. 100 000 x 0,055 = 5 500 EUR/ per metus arba 458 EUR per mėnesį. Bet tai yra nuoma, kurią tau turėtų mokėti nuomininkas. Dar čia pridurčiau mokesčius 15 proc. ko pasekoje gaunasi kad nuomos pajamos 4675 EUR per metus arba 390 EUR per mėnesį.

Amortizacija namo priimta manyti, kad namo amortizacija 1 proc., t.y. Tai nereiškia, kad namo tarnavimo laikas yra 100 metų, bet tai reiškia, kad per 100 metų namui reikės atkurti/renovuoti, tiek pat vertės, kad jis stovėtų.

Amortizacija buto. Sunku rasti profesionalią statistiką, ar skaičius, bet reiktų maždaug sakičiuoti, kad per 10 ekspoltavimo metų, reiks atnaujinti/remontuoti būsta už 10 proc. jo vertės. T.y. šiuo atveju už 10 000 EUR. Arba 1 proc. per metus, t.y. 1 000 EUR. Technika sensta arba genda (skalbyklė,šaldytuvas, orkaitė, gartraukis) genda, baldai dėvisi, sienos dėvisi, čiaupai ir vamzdžiai dėvisi.

Infliacija. Priimta manyti, kad ilgame laikotarpyje infliacija turėtų buti apie 2 proc. T.y. atitinkamai nuvertės pinigai ir atitinkamai brangs jūsų turtas laike.

Kadangi viso skaičiavimo esmė, kad kuo mažiau investuoti savų ir bandyti išlošti ant būsto paskolos, surenkant nuomą, dengiant paskolą ir laike įgyjant butą, tai skaičiavimai būtų tokie.

Imkime būsto paskolos palūkanų normą 3,5 proc. Ir čia labai norėčiau, kad nemestumėt į mane pomidorų, nes tai yra vidutinė palūkanų norma ilgesnio laikotarpio. Kuo laikotarpis ilginamas, tuo ji didesnė. T.y. kad dabar mes gyvename ypač pigių pinigų laikais, tai visiškai negarantuoja, kad taip bus mūsų viso paskolos 20 metų laikotarpyje. Nes dabar eina 2,5 + 0 EURIBOR. Turbūt tie kurie praikaitavo 2008 metais prisimena, kad EURIBOR buvo 10 proc. momente, 8 proc., vėliau 6 proc. Kad dabar jis minuse, nieko nereiškia.

Imkime paskolos struktūrą 20 proc. savi / 80 proc. skolintos lėšos. Tokia proporcija sudaro didžiają dalį paskolų. Todėl ją naudoti tinkama.

Mokesčiai 15 proc. nuo gautų pajamų už

Turime:

Nuosavos lėšos 20 000 EUR
Skolintos lėšos 80 000 EUR
Turto vertė 100 000 EUR
Paskolos trukmė 20 metų

Skaičiuokime:
Turtas 100 000 EUR
Amortizacija 20 000 EUR
Amortizacija buto 20 000 EUR
Infliacija 45 700 EUR
Mėnesinė banko įmoka bus 464 EUR/mėn. Arba 5 568 EUR metams. Arba 111 360 EUR už 20 metų.
Pajamos iš nuomos 4 675 EUR metams (po mokesčių). Arba 93 500 EUR už 20 metų.
Atlernatyvi tavo 20 000 EUR pinigų vertė (instrumentas kuris bus tokio pat infliacijos dydžio) 29 718 EUR

https://www.bankai.lt/paskolos/busto...kle#rezultatai

Rezultatai: 100 000 - 20 000 - 20 000 + 45 700 EUR - 111 360 + 93 500 - 29718 = 58 122 EUR po 20 metų su 20 metų šio proceso administravimu ir priežiūra.Kadangi tai ateities pinigai perskaičiuokime į šią dieną, taikydami tą pačia 2 proc. diskontą (kaip infliacija).

Rezultatas: 38 802 EUR "navaro" per 20 metų, arba 1 940 EUR per metus . Skaitant, kad nuoma bus 100 proc. užimtumu. Šiuose skaičiavimuose neįvertinta tai, kad nuoma brangs infliuojant turtui, bet taip pat tai, kad amortizacija brangs infliuojant turtui.

T.y. jei skaičiuoti nuo pradinio įnašo, pajamingumas 10 proc.
Jei skaičiuoti nuo turto vertės 1,94 proc.

Nepamirškite, kad tokia insvesticija darydami prisiimate riziką už paskolos mokėjimą, taip pat prarandate galimybė finansuotis savo poreikiams.

[Zygis]

Nu as skaiciuoju nuo idetu pinigu, ziuriu i NT kaip alternatyva akcijoms. Cia gi basic 101.

https://www.investopedia.com/article...nvestments.asp

[Panevezietis]

Aš ne tos srities, dėl to ir domiuosi kokiomis formulėmis tu skaičiavai.
Ar jas esi pats išsivedęs, ar remiesi kokiomis ekonomikos knygomis.

[Zygis]

Jeigu idedi 0, o gauni 1. Paskaiciuok procenta. Ai nu tingiu as toliau gincytis, skaiciuokit kaip norit

[Panevezietis]

Begalinė grąža Būna tokia?