Padėkite išsirinkti būstą

[_rB_]

Andriejau, geriau ir neparašysi!!!

Supraskit, jog investicija su skolintomis lėšomis ilgalaikėje perspektyvoje yra visiška loterija. Čia jums ne flipinimas, kur duodama momentinė galbūt tokia, kaip Žygis ir rašė, grąža ar tas pats NT statybos verslas, kur galima generuoti 30 ar 50 % pajamas. Investavimas į gyvenamosios paskirties NT yra kažkoks likęs paveldas, kai nesugalvoji jokio kito būdo, bet prisiklausai pasakų ir tikiesi kosminės grąžos, bet realiai net du metus į priekį nieko negali prognozuoti, o čia kalba apie 20-30 metų.

[Panevezietis]

Kaip sakant nusipirkai, išsisukai kaip nors ant nulio per tą visą laikotarpį ir turi po 20 metų prie pensijos kelis šimtus eurų arba vaikui butą.
Tiek, kad nežinai kaip seksis tuos 20 metų išnuomoti, ar sulauksi pensijos ir kaip atrodys tie dabartiniai naujos statybos butai.

[Andriejus_P]

Aš visą matematiką sudėliočiau kiek kitaip. Imsiu tą patį 100 kEUR - bet čia bus galutinė turto kaina, įrengto, paruošo nuomoti, kad nebūtų išvedžiojimų ir būtų paprasčiau suprasti:

Nuomos pajamingumas rinkoje nuo turto vertės yra 5,5 proc. (nuo 5 iki 6 proc.). T.y. už turto kurio vertė 100 000 EUR nuoma jūs gausite. 100 000 x 0,055 = 5 500 EUR/ per metus arba 458 EUR per mėnesį. Bet tai yra nuoma, kurią tau turėtų mokėti nuomininkas. Dar čia pridurčiau mokesčius 15 proc. ko pasekoje gaunasi kad nuomos pajamos 4675 EUR per metus arba 390 EUR per mėnesį.

Amortizacija namo priimta manyti, kad namo amortizacija 1 proc., t.y. Tai nereiškia, kad namo tarnavimo laikas yra 100 metų, bet tai reiškia, kad per 100 metų namui reikės atkurti/renovuoti, tiek pat vertės, kad jis stovėtų.

Amortizacija buto. Sunku rasti profesionalią statistiką, ar skaičius, bet reiktų maždaug sakičiuoti, kad per 10 ekspoltavimo metų, reiks atnaujinti/remontuoti būsta už 10 proc. jo vertės. T.y. šiuo atveju už 10 000 EUR. Arba 1 proc. per metus, t.y. 1 000 EUR. Technika sensta arba genda (skalbyklė,šaldytuvas, orkaitė, gartraukis) genda, baldai dėvisi, sienos dėvisi, čiaupai ir vamzdžiai dėvisi.

Infliacija. Priimta manyti, kad ilgame laikotarpyje infliacija turėtų buti apie 2 proc. T.y. atitinkamai nuvertės pinigai ir atitinkamai brangs jūsų turtas laike.

Kadangi viso skaičiavimo esmė, kad kuo mažiau investuoti savų ir bandyti išlošti ant būsto paskolos, surenkant nuomą, dengiant paskolą ir laike įgyjant butą, tai skaičiavimai būtų tokie.

Imkime būsto paskolos palūkanų normą 3,5 proc. Ir čia labai norėčiau, kad nemestumėt į mane pomidorų, nes tai yra vidutinė palūkanų norma ilgesnio laikotarpio. Kuo laikotarpis ilginamas, tuo ji didesnė. T.y. kad dabar mes gyvename ypač pigių pinigų laikais, tai visiškai negarantuoja, kad taip bus mūsų viso paskolos 20 metų laikotarpyje. Nes dabar eina 2,5 + 0 EURIBOR. Turbūt tie kurie praikaitavo 2008 metais prisimena, kad EURIBOR buvo 10 proc. momente, 8 proc., vėliau 6 proc. Kad dabar jis minuse, nieko nereiškia.

Imkime paskolos struktūrą 20 proc. savi / 80 proc. skolintos lėšos. Tokia proporcija sudaro didžiają dalį paskolų. Todėl ją naudoti tinkama.

Mokesčiai 15 proc. nuo gautų pajamų už

Turime:

Nuosavos lėšos 20 000 EUR
Skolintos lėšos 80 000 EUR
Turto vertė 100 000 EUR
Paskolos trukmė 20 metų

Skaičiuokime:
Turtas 100 000 EUR
Amortizacija 20 000 EUR
Amortizacija buto 20 000 EUR
Infliacija 45 700 EUR
Mėnesinė banko įmoka bus 464 EUR/mėn. Arba 5 568 EUR metams. Arba 111 360 EUR už 20 metų.
Pajamos iš nuomos 4 675 EUR metams (po mokesčių). Arba 93 500 EUR už 20 metų.
Atlernatyvi tavo 20 000 EUR pinigų vertė (instrumentas kuris bus tokio pat infliacijos dydžio) 29 718 EUR

https://www.bankai.lt/paskolos/busto...kle#rezultatai

Rezultatai: 100 000 - 20 000 - 20 000 + 45 700 EUR - 111 360 + 93 500 - 29718 = 58 122 EUR po 20 metų su 20 metų šio proceso administravimu ir priežiūra.Kadangi tai ateities pinigai perskaičiuokime į šią dieną, taikydami tą pačia 2 proc. diskontą (kaip infliacija).

Rezultatas: 38 802 EUR "navaro" per 20 metų, arba 1 940 EUR per metus . Skaitant, kad nuoma bus 100 proc. užimtumu. Šiuose skaičiavimuose neįvertinta tai, kad nuoma brangs infliuojant turtui, bet taip pat tai, kad amortizacija brangs infliuojant turtui.

T.y. jei skaičiuoti nuo pradinio įnašo, pajamingumas 10 proc.
Jei skaičiuoti nuo turto vertės 1,94 proc.

Nepamirškite, kad tokia insvesticija darydami prisiimate riziką už paskolos mokėjimą, taip pat prarandate galimybė finansuotis savo poreikiams.

[Zygis]

Nu as skaiciuoju nuo idetu pinigu, ziuriu i NT kaip alternatyva akcijoms. Cia gi basic 101.

https://www.investopedia.com/article...nvestments.asp

[Panevezietis]

Aš ne tos srities, dėl to ir domiuosi kokiomis formulėmis tu skaičiavai.
Ar jas esi pats išsivedęs, ar remiesi kokiomis ekonomikos knygomis.

[Zygis]

Jeigu idedi 0, o gauni 1. Paskaiciuok procenta. Ai nu tingiu as toliau gincytis, skaiciuokit kaip norit

[Panevezietis]

Begalinė grąža Būna tokia?

[Zygis]

Tai as sakau priesingai - graza buvo begaline. Jei isties nieko neinesi.

[Panevezietis]

Tai ankstesni pirkimai žmonėms nenešė grąžos?

[Zygis]

Infinite tendies. Nu be inaso dabar nenusipirksi. Pasigooglinkit stocks vs real estate returns ir bet kuriam straipsnely prie real estate investment bus kalbama apie leverage(paskola), kuris gali padidint graza.

[Panevezietis]

O tai jei kaip seniau, būtum "pirkęs" butą sakykim be įnašo. Nuo ko tada skaičiuotum? Nulis nesidalina/nesidaugina.

[Zygis]

O čia taip pats sugalvojai, kad NT investicijų nuomos grąža skaičiuojasi tik nuo tavo įnašo?

Nes kiek skaitau straipsnius, žiūriu skaičiuokles, tai grąža maks. nuo kokių 5 proc. ir šiek tiek į viršų.

https://www.finansistas.net/nekilnoj...aiciuokle.html

Nu nes tavo investicija skaiciuojasi nuo tavo pinigu, ne? Dar karta - nuo ko skaiciuosi graza idejes 1k i leveraginta Etf?

[Panevezietis]

Nu dar karta. Busto isirengimui taip pat galima imti paskola (bendra paskola), nesuprantu kodel atskirai skaiciuoji. Tai jei busto verte dalines apdailos 120, o isirengimas dar 20, tai inasas bus tarkim 28(20%). Palukanos tikrai nebus 50% mokamos imokos, o greiciau koks 30%. Busta uz 140k galima isnuomot uz turbut kokius 600(nezinau, kodel imi 400, man cia atrodo ziauriai mazai uz tokios vertes busta). Nu tai dar viena karta skaiciuojam:
600x12 yra 7200, kas sudaro 25% nuo 28k. Tada atmeskim banko paskolos palukanas (30% nuo gautu nuomos pajamu), lieka 18%. Nu ir tada dar siek tiek atskaiciuok amortizacijai, jei norisi - mokesciams. O visa likusi dalis - tavo pinigai(netgi ta imoka bankui)

skaiciai aisku gali varijuoti - gali busta pasiimti ir su 15% inasu, kas isaugins graza, gali isnuomot uz maziau/daugiau, gali imt paskola is Kredito unijos su 7% palukanomis, tada tiketina jau i minusa eisi.

O čia taip pats sugalvojai, kad NT investicijų nuomos grąža skaičiuojasi tik nuo tavo įnašo?

Nes kiek skaitau straipsnius, žiūriu skaičiuokles, tai grąža maks. nuo kokių 5 proc. ir šiek tiek į viršų.

https://www.finansistas.net/nekilnoj...aiciuokle.html

[Zygis]

Arba aš jūsų mąstyme kažko nesuprantu, arba mes nesusikalbam.

Būsto vertė be įrengimo 120 k, jūsų įnašas tarkim 20 k. 20 k. jūs investuojat į apdailą ir dar tarkim 5 k. į baldus, techniką, aksesuaraus. Viso JŪSŲ pinigų investuotų yra 45 k., paskola 75 k. Neatsižvelgiam į jokį nusidėvėjimą, infliaciją, jog jūsų grąžos vertė krenta, jūs nuomojate už 400 Eurų, tad klausimas per kiek laiko jums atsipirks JŪSŲ investuoti 45 k.? Nepamirštam atmest mėnsesinės įmokos bankui, kuri visgi buto vertę didina, kaip jūs sakote, ne visu 100 %, nes jūs dengiate dalį paskolos ir dalį palūkanų. Aš jau net neprašau man paskaičiuoti sumos palūkanu forma, nes tai dar per tuos 30 metų išaugins būsto kainą.

Tai dar kartą klausiu, per kiek metų jums atsipirks jūsų investuoti 45 k., kai nuomojate būstą už 400 Eurų ir 200 Eurų atiduodat bankui ir 200 Eurų pasiliekat sau. Jau neskaičiuojam, jog iš tų 200 Eurų jūs tik dalį išmokat skolintų pinigų, o dalis mokat už palūkanas.

Paskaičiuokit man prašau, Žygi, kaip jūs gaunate tuos kosminius 15-20 %. Širdingai dėkoju!

Nu dar karta. Busto isirengimui taip pat galima imti paskola (bendra paskola), nesuprantu kodel atskirai skaiciuoji. Tai jei busto verte dalines apdailos 120, o isirengimas dar 20, tai inasas bus tarkim 28(20%). Palukanos tikrai nebus 50% mokamos imokos, o greiciau koks 30%. Busta uz 140k galima isnuomot uz turbut kokius 600(nezinau, kodel imi 400, man cia atrodo ziauriai mazai uz tokios vertes busta). Nu tai dar viena karta skaiciuojam:
600x12 yra 7200, kas sudaro 25% nuo 28k. Tada atmeskim banko paskolos palukanas (30% nuo gautu nuomos pajamu), lieka 18%. Nu ir tada dar siek tiek atskaiciuok amortizacijai, jei norisi - mokesciams. O visa likusi dalis - tavo pinigai(netgi ta imoka bankui)

skaiciai aisku gali varijuoti - gali busta pasiimti ir su 15% inasu, kas isaugins graza, gali isnuomot uz maziau/daugiau, gali imt paskola is Kredito unijos su 7% palukanomis, tada tiketina jau i minusa eisi.

[Panevezietis]

Nebutinai, gali kad ir uz metu parduot.

Turbūt nemenką pajamų mokestį reikės susimokėti. O dar visokios išlaidos bankui (perkant), notarui (parduodant). To pliuso ar bus?

[_rB_]

Irengima gali iskaiciuoti i paskola. Infliacija prie ko? NT kaina irgi kyla paprastai su infliacija. Nuo akciju nominalia graza skaiciuojant neziuri paprastai i infliacija.

prie ko ismonusuotas paskolos inasas? Dar karta perskaiciau ir cia absoliuti nesamone. Jis sumokamas ne bankui, o pardavejui. As niekur nesakiau, kad cia pajamos, atvirksciai - cia butent ir yra investicija. Butent ant jo atsiperkamuma ir reikia skaiciuoti, o ne ant banko pinigu.

Arba aš jūsų mąstyme kažko nesuprantu, arba mes nesusikalbam.

Būsto vertė be įrengimo 120 k, jūsų įnašas tarkim 20 k. 20 k. jūs investuojat į apdailą ir dar tarkim 5 k. į baldus, techniką, aksesuaraus. Viso JŪSŲ pinigų investuotų yra 45 k., paskola 75 k. Neatsižvelgiam į jokį nusidėvėjimą, infliaciją, jog jūsų grąžos vertė krenta, jūs nuomojate už 400 Eurų, tad klausimas per kiek laiko jums atsipirks JŪSŲ investuoti 45 k.? Nepamirštam atmest mėnsesinės įmokos bankui, kuri visgi buto vertę didina, kaip jūs sakote, ne visu 100 %, nes jūs dengiate dalį paskolos ir dalį palūkanų. Aš jau net neprašau man paskaičiuoti sumos palūkanu forma, nes tai dar per tuos 30 metų išaugins būsto kainą.

Tai dar kartą klausiu, per kiek metų jums atsipirks jūsų investuoti 45 k., kai nuomojate būstą už 400 Eurų ir 200 Eurų atiduodat bankui ir 200 Eurų pasiliekat sau. Jau neskaičiuojam, jog iš tų 200 Eurų jūs tik dalį išmokat skolintų pinigų, o dalis mokat už palūkanas.

Paskaičiuokit man prašau, Žygi, kaip jūs gaunate tuos kosminius 15-20 %. Širdingai dėkoju!

[Zygis]

Su sąlyginai brangiu naujos statybos butu tai ilgalaikė investicija.

Nebutinai, gali kad ir uz metu parduot.

[Panevezietis]

Cia absoliuciai jokio skirtumo finansiskai, gali parduoti buta ir po metu, busi ismokejes ne 20, o 25% pvz. Tu supranti, kad su kiekviena paskolos imoka tavo turtas dideja?

Su sąlyginai brangiu naujos statybos butu tai ilgalaikė investicija.

[Zygis]

Tai skirtumas toks, kad tu kas mėnesį gauni N eurų, kuriuos dabar gali naudoti. Leisti atostogoms, mašinai ir t.t. dabar, o ne po 20 metų (ar kai parduosi būtą ten po 5 metų).

Cia absoliuciai jokio skirtumo finansiskai, gali parduoti buta ir po metu, busi ismokejes ne 20, o 25% pvz. Tu supranti, kad su kiekviena paskolos imoka tavo turtas dideja?

[MedinisStrazdas]

Nauda po 20 metų: buto pabrangimas minus kelių remontų kainos ir neplanuotos išlaidos per tuos 20 nuomos metų.

Už butą sumokėjai nuomininkų pinigais, o ne savo. Dabar gali butą parduoti (turbūt už tuos pačius 120 000+ nes rinkos kainos vis auga) ir gaunasi kad net tuos 20 metų dirbdamas ant nulio tu iš tikro gavai 120 000 pelno.